近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(p相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示ǐn)分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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