OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮经历(lì)的(de)相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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