万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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