导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(j一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句ǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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