近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平(p嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷íng)的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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