万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先(xiā微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔n)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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