5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，三万日元等于多少人民币多少环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时三万日元等于多少人民币多少代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市三万日元等于多少人民币多少，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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