近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　顶的速度越来越快越叫的原因>

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投顶的速度越来越快越叫的原因资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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