近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)复活的作者是谁，复活的作者是谁更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也复活的作者是谁，复活的作者是谁表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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