导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人(千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上(s千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗hàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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