OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shà世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么ng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面(世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么miàn)等多重因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突(tū)然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也(世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么yě)有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资(zī)产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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