近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看底层资有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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