万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币trong>只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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