万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(ku丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体ǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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