5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待(dài)它的(de)基(jī)本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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