5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zà乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里i)内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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