OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注(三件套是哪三件zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率三件套是哪三件下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了(le)一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要(yào)的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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