近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(l杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译ì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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