万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cón东莞属于几线城市g)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行东莞属于几线城市能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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