OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技的(de)事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前(qián)上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在(zài厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么)看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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