导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　<公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表img alt="中国户均几(jǐ)套房？| 民(mín)生·周君芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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