近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思(de)经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(l日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思ì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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