近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额(乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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