近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心责人(rén)也称。

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