近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(t高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历è)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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