导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写(shuǐ)平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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