文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuá笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花n)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(mé笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花i)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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