5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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