OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到(d黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石ào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常(chán黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石g)小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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