导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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