文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见(j纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思iàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思发商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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