近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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