导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除2五的大写是什么0％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(y五的大写是什么ù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 五的大写是什么