5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(niá中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗n)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗