5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持1分钟前刚刚哪里发生了地震(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业1分钟前刚刚哪里发生了地震的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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