5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于士官生是什么意思，大学士官生是什么龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

士官生是什么意思，大学士官生是什么　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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