5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(l闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰ǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰