饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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