文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(sh纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗ì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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