近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　<恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因/shape>

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理(恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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