万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发(一个男人出轨了还爱自己的老婆吗fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　一个男人出轨了还爱自己的老婆吗alt="北京(jīng)房圈大消息！顶(dǐng)级富豪，都被(bèi)割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(一个男人出轨了还爱自己的老婆吗bù)全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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