近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临战狼3什么时候上映？极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zh战狼3什么时候上映？ài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REI战狼3什么时候上映？Ts的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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