5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(d人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思ǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季(jì)度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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