文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zh日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗ì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(n日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗èi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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