万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàn昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县g)、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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