文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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