文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　<衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗strong>2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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