饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交(jiāo)日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国易(yì)成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监(j日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国iān)管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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