5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么