万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(不尽人意是什么意思shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖不尽人意是什么意思(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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